Жизнеобеспечение в загородном доме

Покупая квартиру в городе, человек не задает себе вопросов о том, будут ли у него электроэнергия и газ, как организован вывоз мусора, убирается ли придомовая территория, есть ли дети ходят в школу возле дома, а вызвать врача. Если что-то из этих вещей, недоступные горожанину или услуга плохо, человек жалуется местным властям, требуя положить ему комфорт и удобство.
Когда, решив «бежать от городского шума и суеты», он переезжает за город, ему часто имеют возможность оценить преимущества городской жизни, которых раньше не заметил.
Оказывается, что возмездие за удовольствие жить среди полей и лесов является необходимость самостоятельно решать ежедневные проблемы – организация электро-и газоснабжения, подачи воды и канализации, вывоз мусора и охрану. Каким-то образом нужно решать проблемы государственных закупок, бытового и медицинского обслуживания, пользования детским садом и школой. Что нужно знать, чтобы справиться с задачей обеспечения комфорта жизни страны юридически грамотно и оптимально с финансовой точки зрения?

Определение понятий
Дом в сельской местности. Условимся, что в дальнейшем под этим термином мы будем понимать не только дом, расположенный за пределами населенного пункта, но и каждый дом в деревне, селе или маленьком городе, где условия жизни близки к сельским.
Блага цивилизации, есть ли инфраструктура. Этими словами мы будем называть доступ к коммунальным услугам (электро-, газо — и водоснабжению, водоотводу, вывозу мусора, содержания дорог), торговое, бытовое и медицинское обслуживание, доступ в образовательные учреждения и другие услуги, которые нельзя получить хозяин сочтет необходимым для комфортного проживания (охрана, организация свободного времени).
Коттеджный городок/ поселок – это территория компактного стране постоянного проживания. Им управляет компания или группа компаний.
Ее силы осуществляется застройка села по словам одного плана и/или особые требования к этажности, площади, стилевому решению дома. Эта же компания, как правило, обеспечивает наличие инфраструктуры и ее эксплуатации, обеспечивая блага цивилизации жителям домов городка.
Возвращение «коттеджный городок/деревня» стало общеупотребительным. Но юридически что-то такого не существует.
Поэтому под этим названием скрывается одна из предусмотренных законом правовых форм. Это может быть сад/дачное товарищество, обслуживающий кооператив либо другое объединение. Там, где это уместно, мы будем использовать термин «микрорайон» в традиционном смысле, а где это необходимо – указать его фактическую организационно-правовую форму.

От чего зависит правовая форма?
Вопросы обеспечения дома коммуникациями всегда решаются в той или иной форме юридического лица. Ее выбор зависит от нескольких факторов:
• расположение дома –в сельской местности или за его пределами, в этой застройке или вдали от нее;
• наличие/отсутствие инфраструктуры и технические возможности ее организации;
• характер товаров. Обеспечение газ/электричество и строительство дорог регулируются по-разному. Таким образом, форма доступа к этим преимуществам могут быть различные;
• желание разработчиков получать те или иные дополнительные услуги;
• наличие тех или иных форм организации доступа к инфраструктуре на момент изготовления (покупки дома) и эффективность их работы.
От этих факторов и их сочетания зависит возможность получения благ цивилизации и целесообразная правовая форма доступа к ним.

Деревня, существующая застройка
В этом случае доступ к внимательности и детей, учреждений, торговому и бытовому обслуживанию осуществляется в обезличенном виде в рамках, доступных в этой местности инфраструктуры. Доступ к коммунальным услугам может быть разное, в зависимости от их типа.
Сегодня есть только одна и на сто процентов доступны для всех населенных пунктов коммунальная услуга – электроснабжение. После приобретения дома новый владелец, только нужно продлить в районном отделении областного энергоснабжающей организации договор о пользовании электроэнергией на свое имя.
Если индивидуального ввода в дом нет, хозяину нужно получить технические условия подключения к сети. Для этого нужно обратиться в подразделения фонда соответствующего энергетических предприятий (в Киеве, украина – ОАО «Киевэнерго»). Потом заказать в специализированных организациях проект электроснабжения и монтаж линии до узла учета (счетчика).
Как правило, районные подразделения энергетические компании предоставляют информацию о местных специализированных проектных и строительных организациях. Мы рекомендуем обращаться именно в эти организации, так как они хорошо знают местные условия и имеют связи с местными чиновниками от энергетики.
Так же обстоит дело и с газоснабжением, если населенный пункт газифицирован.
Централизованные системы водоснабжения и канализации в районах установки усадебной небольших населенных пунктов редко. Но если они есть, то порядок доступа к ним такой же, как к электро — и газоснабжению.

Еще одним существенным услуга – вывоз мусора.
Для ее получения необходимо заключить договор с соответствующей организацией. «Мусорная» проблема в Украине особенно остро. В небольших населенных пунктах его вывоз организован очень плохо. Более того, из многих сел мусор не вывозится вообще. Причины – ограниченные ресурсы местных бюджетов и нежелание населения платить за услуги. Часто жители предпочитают выбрасывать мусор на околицу, только не платить 2,5–15 злотых на человека в месяц за вывоз мусора.
Если нет денег, нет централизованного водоснабжения и канализации не является проблемой. Все решается с помощью бурения скважин колодцы и устройства автономной системы очистки.
Подвести к дому газ теоретически можно даже в негазифицированных населенных пунктах. Владелец дома имеет право обратиться в газопоставляющую организацию, получить техусловия на подключение, заказать проект и строительство газовых сетей. Но в этом случае технические условия будут наложены на клиента, проложить ветку наличность от сети за свой счет. Газопровод может находиться в нескольких километрах от дома. Стоимость работ в этом случае будет неподъемной для среднестатистического владельца дома. Поэтому организация индивидуального доступа к сети газоснабжения, в случае отсутствия газификации города является событием исключительным.
Если в городе есть некоторое количество разработчиков, которые хотят пользоваться газом, не дожидаясь плановой газификации, могут использовать групповой способ организации доступа к этой услуге. Это позволит значительно сократить размер вложений каждого инвестора. Для реализации группового способа финансирования домов (в данном случае инвесторами) подписывают договор с газопоставляющей организацией об инвестировании в строительство участка газопровода. Договор этот до недавнего времени был разработан газопоставляющими организациями и предлагаются к подписанию в императивной форме, без права внесения изменений. Последние изменения в Закон Украины «О трубопроводном транспорте» устанавливают, что инвестиции в развитие сети с помощью средств клиентов будет осуществляться согласно Типовому договору, утвержденному Кабинетом Министров Украины. Соглашение будет определять правила компенсации затрат инвесторов развитие газовых сетей. Шаблон договора еще не были утверждены. Поэтому ситуация с дальнейшим финансированием развития сети газовых лицами, желающими получить газа в негазифицированных населенных пунктах, остается неопределенным.
До этих изменений в Законе инвесторам было указано дополнительно заключить между собой, чтобы установить порядок возврата инвестиций. В договоре указано, в каких условиях инвесторы в будущем будут давать согласие на подключение новых абонентов к построенным на их стоимость газовой сети. Но украинцы не любят письменных обязательств. И договоренности, как правило, были устными. Когда доходило до необходимости выражения согласия на подключение, все слова забывались. Каждый инвестор мог требовать столько денег, сколько ему было нужно в данный момент. Случалось, что новый абонент не мог заплатить за подключение и остался без газа. Или находил самого сговорчивого инвестора и подключался к его ветвей.
Сейчас говорить о необходимости заключения договора инвесторов между собой преждевременно – условия типового договора пока неизвестны. Быть может, политика заработной платы будет зарегистрирован на столько подробно, что необходимость в отдельном соглашении между инвесторами отпадет.

Населенный пункт, за пределами установки
Деревни и города, планируя свой рост, расширяют границы и выделяют территории под новые жилые массивы. На земле находятся в городе, но вдали от существующей установки. Еще недавно (в период строительного бума) такие территории выделялись с намерением найти компанию, которая бы централизованно занялась застройкой и последующей эксплуатации массива. Или, наоборот, – по инициативе компании. Часто что-то «не клеилось»: компания-неудачный застройщик воспользовался территории не в качестве объекта строительных инвестиций, а в качестве предмета земельных спекуляций. Области «поступали в продажу». И район остался без необходимой инфраструктуры, хотя это и не законно. Если план местности предусмотрена жилая застройка, должно быть обеспечено и строительство необходимых коммуникаций и инфраструктуры из средств бюджета. В местных бюджетах нет таких средств, а власти неохотно вкладывают средства в развитие, надеясь на внешних инвесторов. Таким образом, владельцы земельных участков, остался один на один со своими проблемами. Очевидно, что индивидуальный способ доступа к благам в этом случае не возможна. Не будет, однако каждый инвестор тянуть к себе отдельную линию высокого напряжения или трубки! Это дорого, и не нужно так много линий. Просто один, более мощный. Но каким образом организовать множество людей? Группы здесь не совсем подходит. В лучшем случае, позволит уменьшить количество линий.
Закон предусматривает создание юридического лица. С одной стороны, это объединяет всех заинтересованных лиц, с другой – является отдельным юридическим лицом, в отношениях с официальными структурами. Поэтому, когда речь идет о совершенно новой массовой застройке, общий способ, самый правильный.
Создание юридического лица должна отвечать целям разработчиков. «Правильной» организационно-правовой формы является обслуживающий кооператив, создание и деятельность которого регулируется Законом Украины «О сотрудничестве». Обслуживающий кооператив – юридическое лицо, которое создается путем объединения физических и/или юридических лиц для предоставления услуг преимущественно своим членам (в. 1). При этом риски, затраты и доходы делятся между ними (в. 3). Основные задачи кооператива:
• повышение жизненного уровня членов кооперативов, защита их интересов и социальных прав;
• создание и развитие необходимой инфраструктуры для удовлетворения потребностей членов кооператива в товарах, работах и услугах.
На практике можно встретить и другие формы организации застройщиков – общественные организации и даже общества с ограниченной ответственностью.
Общественные организации создаются и действуют на основании Закона Украины «Об объединениях граждан», в целях обеспечения правовых, социальных, экономических, художественных, возраст, национально-культурных, спортивных и других общих интересов. Анализ Закона показывает, что общественные организации являются формой, которая в меньшей степени соответствует целям застройщиков. Он больше подходит для организаций, объединяющих людей на основе общих культурных, спортивных интересов для представления и защиты интересов отдельных социальных групп (например, женщин, молодежи, пожилых людей), политических взглядов, для продвижения тех или иных идей. Довольно широкое распространение неправительственных организаций из-за того, что Закон «О кооперации» был принят только в 2003 году. В этой единственной организационно-правовой формы, которая могла бы быть в какой-то пригодной для целей граждан, которые имеют общие экономические цели, связанные с организацией их повседневной жизни, было объединение граждан. Поэтому правила о соединении граждан пытались приспособить для целей разработчиков. Принят в 2003 году. Закон «О кооперации» не содержал требования к организациям, которые на самом деле являются кооперативами, привести свои учредительные документы в соответствии с новым законом. Поэтому, объединения граждан по-прежнему существовать. Кроме того, часто разработчики не знают, что это новый закон, более соответствующий их цели. Взяв за образец установить в уже существующих общественных организаций, они видят новые общественные организации.
В самом деле, ассоциации граждан работают так же, как и обслуживающие кооперативы: основа их уставной деятельности – сбор средств граждан на создание и поддержание необходимой инфраструктуры.
К сожалению, есть также ассоциация инвесторов в форме обществ с ограниченной ответственностью (SP. z o. o.). Эта правовая форма абсолютно не соответствует целям застройщиков. SP. ооо создаются как субъекты предпринимательской деятельности в целях получения прибыли и последующего распределения ее между участниками (ст. 84 ГКУ). Их использование искажает саму суть совместной деятельности разработчиков и создает планета правовые проблемы. Мы не рекомендуем использовать этот способ подключения.

За пределами населенного пункта
За пределами населенных пунктов купить участок с домом или без него можно только, если он находится в составе земельных участков, предназначенных для ведения садоводства или индивидуального коттеджа строительства. Как правило, земли и тому подобного назначения не гражданам, а специальным компаниям, которые затем «режет» предоставлена массивы на участки и раздает их своим членам. Такая практика организации садоводства и дачного строительства возникла еще в советские времена. Тогда же были установлены и виды специальных организаций, управляющих здании спортивно – садовые товарищества или кооперативы. В те времена появились в большом количестве и до сих пор.
Но украинское законодательство не предусматривает возможности создания и регистрации таких юридических лиц, как садовые или дачные товарищества (кооператива). В связи с этим в девяностые годы практически все компании изменили свою организационно-правовую форму, преобразовавшись в общественные организации. Начиная с 2003 года. имели возможность получить более правильную форму – форму обслуживания кооператива.
Покупая участок или дом на землях, отведенных для садоводства или загородный дом, новый владелец одновременно входит и члены данной социальной (услуг) структуры. Таким образом, форма доступа к благам цивилизации членов садоводческих или дачных товариществ – общественная. Именно из-за компании, на средства взносов их членов основывается вся инфраструктура, которую выбирает большинство членов общества.
Часто компании практически не работают, ограничиваясь сбором копеечных платежей за электроэнергию. Любые другие проекты благоустройства даже не будут рассматриваться, потому что заранее обречены на провал в силу более чем скромного материального положения членов общества.
Бывает, что землю в старых, существующих еще с советских времен компаний покупают люди, чьи доходы существенно отличаются от доходов большинства «садоводов». Например, в дачном массиве, заселенном пенсионеров, земли покупают богатые люди. Их требования к жизни страны, не отвечают требования большинства членов общества. Такие «чужие», они понимают, что добиваться от генеральной ассамблеи, например, организации по защите населенных пунктов не имеет смысла. Но если новых владельцев домов с другим социальным статусом достаточно много, они могут создать свой собственный обслуживающий кооператив, с помощью которого они будут решать проблемы организации более комфортной жизни, чем та, которая соответствует ветеранов дачного поселка.

Коттеджный городок
Формально может быть неправительственной организацией, обслуживающим кооперативом или обществом с ограниченной ответственностью. В жилом районе может вообще не быть никакой формальной организации его жителей.
Но в нем всегда есть управляющая компания. Она устанавливает правила жизни: цены на подключение к инфраструктуре (если таковая имеется), размер взносов на ее строительство (если какие-то элементы для строительства), стоимость услуг по содержанию территории поселка.
Список того, что построить, также, как правило, утверждает управляющая компания. Вновь прибывшему жителю доступна только согласиться с правилами и подписать соответствующие договора (инвестиционные, услуги, оказание услуг, выполнение работ).

Строительство и проектирование