Юридические аспекты строительства общего жилого дома

Иногда случаются ситуации, когда несколько частных инвесторов по тем или иным причинам решаются на строительство дома вместе. Чаще всего это несколько поколений одной семьи – например, родители и их взрослые дети; бабушка, дедушка и семья их взрослых внуков. Бывает, что дом вместе строят родственники не по прямой линии: племянники и их дяди (тети), двоюродные братья (сестры) или еще более дальние родственники. Совместное строительство семьями или людьми, которые не являются родственными узами, – явление нечастое, но также необходимые.

Прежде всего, следует получить представление о некоторых специальных юридических понятий.

Какова общая собственность?

Основным нормативно-правовым актом понятие на эту тему общая собственность.
Основные положения, регулирующие понятие общего имущества, содержащиеся в главе 26 Гражданского Кодекса Украины (ГКУ).
Особенности общей собственности на землю являются ст. 86-89 Земельного Кодекса Украины (ЗКУ), а общей собственностью супругов и детей – глав 8 и 14 Семейного Кодекса Украины (СКУ).

На основании указанных документов, имущество, принадлежащее двум или более лицам (сособственникам), принадлежит им на право собственности (§1 ст. 355 гражданского кодекса).
Общая собственность бывает двух видов (ст. 355 гк):
• с выделением участков (общие воспаление собственности);
• без выделения долей (совместная собственность совместная).

Общая воспаление собственность
Освещая понятие общей собственности, следует предостеречь читателя от ошибки, которые, как показывает практика, часто делают не только граждане, но даже, к сожалению, адвокаты и нотариусы. Эта ошибка заключается в смешении понятий «часть» и «поделиться».
Да, часть – это физическая часть вещей, а участие – это идеальная часть вещи (недвижимости). Покупая часть вещей, покупатель может делать с ней все, что захочет – взять, забрать, продать, подарить, завещать без согласия и участия продавца.
Если приобретается (создается) участие в собственности, и продавец, и покупатель доли (человека, создали ее – «долевики») остаются собственниками всего имущества. Продажу (приобретение, создание) акций означает только продажу (приобретение, создание) части прав и обязанностей в отношении имущества. Размер доли, в свою очередь, определяет количественное выражение этих прав и обязанностей в случае, если в целом подлежат рациональные выражения.

Внимание! Закон устанавливает презумпцию права собственности: общая собственность-это акции, если договором или законом не предусмотрено иное (п. 4 ст. 355 кодекса).

Покупая долю в имуществе, участники общей собственности (далее – участник) получает права и обязанности:
1. Право участвовать в определении порядка владения и пользования общим имуществом. Порядок устанавливается по соглашению всех участников (ст. 358 ГКУ) и может быть оформлен письменным соглашением. Если объект находится в общей долевой собственности – земельный участок, договор должен быть заверен нотариально (п. 2 ст. 88 ЗКУ).
2. Право владения и пользования части общего имущества, соответствующей его доле в право общей собственности. Если это невозможно, то участник имеет право требовать от остальных сособственников соответствующей финансовой компенсации (ст. 358 ГКУ).
3. Право распоряжаться своей долей в общей собственности. В случае продажи доли должно соблюдаться право преимущественной покупки доли другими совладельцами (ст. 361-362 ГКУ).
4. Право на выделение доли в натуре. Если это невозможно или запрещено законом, сособственник имеет право получить от других участников денежную или другую материальную компенсацию (ст. 364 ГКУ).
5. Обязанность нести расходы на содержание общего имущества (пропорционально своей доли). Пользователь несет ответственность перед третьими лицами по обязательствам, связанным с общим имуществом.

Причины недоразумений

Смешивание понятий «часть» и «поделиться» значительно способствует украинская юридическая терминология. По-украински эти термины очень похожи. Так, «часть» – по-украински звучит как «частина», а часть – «частка». И хотя путать «частину» и «частку» не приемлемо (как показано выше и будет также ниже), автор этой статьи за долгую практику приходилось не раз читать, подготовленные нотариусами договора с ошибками. Традиционно они начинались со слов: «За цим договором, продавець продає, а покупець купує 1/2 (1/3, 1/4) частину следующем полосу движения…». В ответ на указание на ошибку (на самом деле продается не «частина», а «частка»), иногда звучало «А какая різниця?!». Что еще хуже, нотариусы часто настаивал на его безграмотной препарата в ущерб интересов сторон сделки, быть может, желая, чтобы «не потерять лицо». Между тем, «різниця» часто бывает огромная.
Так, однажды, клиенты автора этой статьи приобрели ни много ни мало, а весь завод в одном маленьком городе. Ставка составляла определенную часть целостного имущественного комплекса, в который входил и жилой многоквартирный дом. Поэтому жители этого жилого дома имели право преимущественной покупки завода. Чтобы сохранить все нормы закона, покупатель завода обязаны были сначала предложить покупку растений для каждого жильца в доме (ст. 362 ГКУ). И только в случае их отказа они сами получили право купить завод. Я понимаю, что жители не хотели покупать растения, а покупатель – пройти долгую процедуру предварительной оферты завода жителям. Но если бы жителям ставку не предложили, а узнали о сделке (в маленьких городах это более чем вероятно) и имели достаточные правовые знания, они могли бы оспорить договор на основании невыполнения их преимущественного права. И клиенты понесли бы на столько ощутимые материальные потери, чтобы что-то сделать.
Сделка завершилась успешно, и это потому, что это происходило в маленьком городке, и местные нотариусов, а также сотрудников БТИ также совершенно не понимали, чем «частина» отличается от «частки». В связи с тем, что переоформили в БТИ запись о регистрации первоначальной сделки, удалив слово «частка». Но когда подобный случай имел место в Киеве, где общая юридическая грамотность выше, для продажи «частки» должен был раньше сделать соглашение о разделе общего имущества (о нем будет речь ниже), которые «частки» были выделены в натуре и, таким образом, общая собственность прекратилась. К счастью, в киевском случае, если участников общей собственности было только четыре, а не жилой многоквартирный дом. Это значительно упростило процедуру раздела совместного имущества.
В связи с вышеизложенным, участникам рекомендуется совладельцев быть начеку. Если, в соответствии с существа правоотношений, продается «частка», то вы должны хорошо понимать, какие последствия это может иметь.

Общая общая собственность

Классический пример совместной собственности – собственность супругов (ст. 60 СКУ).
Если заказчиком строительства дома является один из супругов (обычно тот, на кого оформлены права на земельные участки), построенный дом является общей совместной собственностью. В этом случае супругов можно рассматривать в качестве одного инвестора.
Закон также определяет, что общим имуществом является имущество, приобретенное в результате совместного труда или за общие денежные средства членов семьи (§4 ст. 368 ГКУ).

Правовой режим совместной собственности (ст. 369-372 ГКУ)

Сособственники недвижимость находится в совместной собственности, совладельцы («совместники») есть, они и распоряжаются имуществом совместно, если иное не предусмотрено договоренностью между ними. В применении к строительству дома, что означает, что все «совместники» имеют право пользоваться всеми помещениями жилого дома без ограничений.
Содержащаяся в законе оговорка «если иное не предусмотрено соглашением между ними,» услуги «совместникам» право договариваться между собой, кто какой комнатой будет пользоваться исключительно или главным образом. Но существенным отличием власти «совместников» от совладельцев собственности («долевиков») в различных возможностях правовой защиты в случае, если договориться не удается.
Как правило, граждане обращаются за защитой в суд. Если это «долевики», которым не удалось договориться о правилах использования общего имущества, у суда есть правовое основание для того, чтобы установить этот порядок (использование пропорционально долям, о котором идет речь выше – в п. 3. ст. 358 ГКУ). Но если в этом же случае суд обратится один из «совместников», суд не будет «через» критерий определения порядка использования общего имущества. Ведь в совместной собственности доли не определены, а право представляет собой одно основание, порядок использования – соглашение совладельцев. Поэтому «совместнику» я должен упорно трудиться, чтобы оправдать свое право на использование тех или иных объектов недвижимости.
Отказ от ответственности, что в данном случае речь не идет о совместной собственности супругов, режим их собственности, достаточно полно урегулирован ВКУ. Режим совместной собственности является последовательным для соединений, которые «соединяли» свою жизнь в одну добровольно – значит для супругов. Они согласились жить вместе и решать все вопросы по взаимному согласию. А если согласие не будет достигнуто, случается, что супруги разводятся. Последствия развода – раздел имущества, после которого заканчивается общий характер собственности. Но это уже совсем другая история…».
Все другие лица, кроме супругов, независимо от того, являются ли они членами одной семьи или нет, объективно могут и должны претендовать на отдельную жилплощадь. Поэтому, во избежание споров, мы рекомендуем вам (всем, кроме супругов) строительство общего дома выполнять, на условиях общей собственности. Тем более, что закон (п. 4. ст. 368 ГКУ) позволяет членам одной семьи, которые вместе строят дом, устанавливать для будущего дома режим собственности. Для этого нужно заключить соответствующее письменное соглашение.
Распорядиться земельным участком или жилым домом, которые находятся в совместной собственности, необходимо нотариально заверенное согласие всех совладельцев на это постановление, с указанием его существенных условий: цены, порядка оплаты и т. д. (п. 2 ст. 369). Также в документе может быть указано, что сособственник, право заключать сделки, может по своему усмотрению определять его условия.
Участники совместной собственности, так же, как и «долевики», имеют право на выделение в натуре своей доли. При этом доля каждого сособственника считаются равными, если иное не установлено соглашением между ними или законом.

Читайте также:
Строительство дома в городе: согласование проекта
Как обеспечить выполнение обязательств, вытекающих из договора подряда
Особенности страхования загородного жилья

Строительство и проектирование