Хозпостройки: какие из них нужно проектировать?

Чтобы разобраться в этом вопросе, целесообразно «пойти с конца» – с правового результата всей согласовательной процедуры жилого дома. А именно – регистрации объекта строительства как объекта недвижимости и связанного с ней приобретения права собственности.
Основанием для этого служит следующее соображение: закон требует реализации проекта в случае, когда это необходимо для обеспечения безопасности (жизни и здоровья, санитарной, пожарной) самих хозяев дома, окружающих, общества, а также окружающей природной среды (охраны окружающей среды).
Для того, чтобы нормы закона выполнялись, нужны негативные последствия, наступления которых боялись, чтобы граждане.
В отношении строительства система понуждения к выполнению проекта (а значит-и обеспечения безопасности) построена следующим образом:
• проект объекта архитектуры подлежит согласованию;
• после завершения строительства государство в процессе приема построенного объекта в эксплуатацию подтверждает его соответствие утвержденному проекту и дает разрешение на его эксплуатацию;
• только после этого выполняется процедура получения права собственности на недвижимость.

Как возникают ограничения?
Процедура преобразования строительного объекта в собственности происходит таким образом.
1. БТИ проводит техническую инвентаризацию объекта на основании документа, подтверждающего ввод его в эксплуатацию.
2. В результате владелец получает технический паспорт дома, где все здания и сооружения (п. 1.6, 3.6 Временного положения о регистрации прав собственности на недвижимость. Далее – Временное положение о порядке регистрации недвижимости).
Если на момент технической инвентаризации оказывается, что дом построен с нарушением проекта (либо на участке есть другие здания и сооружения, возведенные без утвержденного проекта или отклонения от него), информация о таких объектах заносятся в технический паспорт (ч 23 пункт 3.2 Инструкции о порядке проведения технической инвентаризации объектов недвижимого имущества. Далее – Инструкция о технической инвентаризации).
3. Владельцу выдают Извлечение о регистрации прав собственности на недвижимое имущество (Выписка о регистрации), что составляет 3.8 Временные правила регистрации недвижимости. Это документ, подтверждающий возникновение права собственности на недвижимость. При этом в Извлечении также будут представлены сведения о самовольно построенных объектах и/или помещениях.
Запись о наличии самостроя в Извлечении о регистрации является своеобразным приговором недвижимости, поскольку ограничивает права распоряжаться ими. Если на участке зафиксирован самострой недвижимость будет невозможно продать или подарить.
Запрет на отчуждение самостроя правила осуществления нотариальных действий с недвижимостью. Все сделки подлежат нотариальному (ст. 657, 716, 719 ГКУ). Одним из обязательных документов, которые предоставляются нотариусу, является Выписка (по-украински – «Витяг») из Реестра прав собственности на недвижимое имущество (Выписка из Реестра прав). В этом документе будут также содержаться сведения о самовольно построенных помещениях и/или зданиях, если такие есть (п. 63 Инструкции о порядке осуществления нотариальных действий нотариусами Украины. Далее – Инструкция о нотариальных действиях).
По той же точки нотариус отказывается удостоверения договора отчуждения недвижимости, если Выписка из Реестра прав содержит отметки о наличии объектов самовольного строительства.
Таким образом, круг замкнулся. Нарушение обязательств по проектирования обнаруживается при помощи инвентаризации. А она является технической базой для регистрации права собственности на недвижимое имущество и фиксируется в регистрационных документах. Потому что это самое негативное последствие (блокирование права распоряжения недвижимостью), которая заставляет застройщиков выполнять требования закона в области проектирования.

Проектировать обязательно то, что будет с недвижимостью
Исходя из вышеизложенного, ответ на вопрос, что подлежит обязательному проектированию, следует искать в нормативных документах, в которых указаны критерии отнесения того или иного объекта к недвижимости.
Такими документами являются:
• Инструкция о проведении технической инвентаризации;
• Рекомендации по определению недвижимого имущества, которое находится на земельных участках, право собственности на которые подлежит государственной регистрации (методические рекомендации).
В Инструкции даны классификация и перечень зданий и сооружений, расположенных на земельных участках усадебных (п. 2.2). На приусадебных участках, кроме жилых домов, расположены хозяйственные здания/постройки – сараи, хлева, летние кухни, гаражи, мастерские, сараи, туалеты и т. д., а также хозяйственные сооружения – колодцы, септики, заборы, ворота, калитки, мощение и т. д.
В Инструкции о проведении технической инвентаризации также ответа на вопрос, какие из вышеперечисленных строений не считаются самостроем (п. 3.2). При строительстве домов усадебного типа не считается самовольным строительством возведение временных зданий (построек): навесов, палаток, киосков, накрытий, летних душевых, теплиц, покрытых полиэтиленовой пленкой, сооружений, которые не требуют работ по обустройству фундаментов.
Как видно, кроме списка объектов, которые не являются самостроем, вышеуказанное нормативное положение определяет общие критерии отнесения объектов к недвижимости, а следовательно – к, требующие или не требующие обязательного проекта. Таким критерием является наличие фундамента. На этой основе в Инструкции осуществляется разделение построек на недвижимость (имеют фундамент) и временные здания (постройки), не имеет фундамента. Так как приведенный в Инструкции список объектов, которые не являются самостроем, не является исчерпывающим, общий критерий (наличие фундамента) позволяет идентифицировать с точки зрения необходимости разработки и другие объекты. Так, например, беседка, мангал или металлический гараж из сборных конструкций обычно возводят без обустройства фундаментов. Поэтому проектировать их нет необходимости. Правда, и беседку, и мангал можно сделать «фундаментальными». Но знания о последствиях «фундаментальности» инвестор примет решение об этом сознательно. Домик или баня, если они выполнены на фундаменте, также являются недвижимости, поэтому требуют проектирования.

Гараж тоже может представлять собой капитал на строительство. Тогда при его строительстве застройщик будет вынужден пройти всю согласовательную детская процедуру.
Еще одним ключевым документом для выяснения вопроса об отнесении того или иного объекта к недвижимости, являются руководящие принципы, касающиеся определения недвижимости. Они устанавливают единый критерий отнесения того или иного объекта к недвижимости – тесную связь с землей, невозможность переноса объекта недвижимости в другое место без его повреждения. В самом деле, наличие или отсутствие фундамента является конкретизацией общего критерия: фундамент, на самом деле является строительной конструкцией, которая устанавливает связь объекта с землей.
Руководящие принципы дают дополнительных правовая основа для того, чтобы некоторые легкие здания на участке не рассчитывать, предназначенными для проектирования (п. 2.10). Сооружения площадью до 30 м2, изготовленные из облегченных конструкций без фундамента здания, а также архитектурно-объемные элементы садово-парковой композиции (беседки, ротонды, перголы, трельяжи, арки, киоски, павильоны, знаки, объединенные общим художественным замыслом и выполняющие утилитарные или декоративные функции, инструменты парковая мебель, оборудование игровых и хозяйственных площадок, декоративные вазы, парковые скульптуры, урны, питьевые фонтанчики) относятся к категории зданий и сооружений, которые называются малыми архитектурными формами. Малые архитектурные формы не являются недвижимостью (недвижимость), потому что они не имеют важной особенности недвижимости – тесную связь с землей (трансфер возможен без их повреждения и существенного обесценивания). А раз такие объекты недвижимостью не являются, то они не подлежат регистрации органами БТИ, а это означает, что обязательному проектированию.
Критерий неразрывной связи с землей дает нам возможность разобраться с объектами, для которых критерий наличие фундаментов не применяется, то есть теми, которые, в принципе, фундаментов иметь не могут: погребами, колодцами, скважинами.
Так, в Методических рекомендациях объясняет, что колодец колодец являются недвижимостью, так как они тесно связаны с землей (п. 2.6. и 2.9).
В документе ничего не говорится о погребе, выгребной яме и септике. Но, следуя предложенной логике, и погреб, и выгребную яму, и септик следует отнести к недвижимости: перемещение этих объектов без их разрушения, как таковая, не возможна.

Общеправовые требования
При строительстве объектов, которые не требуют обязательного проектирования, следует помнить о требованиях закона, которые распространяются на все аспекты усадебной жизни. Таким требованием является, например, принцип добрососедства, установленный ст. 103 Земельного кодекса Украины (ЗКУ). Этот принцип предусматривает, что собственники земельных участков должны выбирать такие способы использования своих земельных участков, при которых собственникам, землепользователям соседних земельных участков создается меньше неудобств (таких, как задымление, затенение, неприятные запахи, шум).
Практически это означает, что, например, при размещении мангала (если вы планируете использовать довольно часто), следует учитывать розу ветров и сделать все возможное, чтобы дым не попадал на соседний участок.
То же самое можно сказать и о беседке, если предполагается слушать громкую музыку, особенно по вечерам.

Читайте также:

Хозяйственные помещения и здания

Избранные комментарии:

Посмотреть все

Надежда

2016-10-04
11:29

У нас стоит гараж,мы решили построить на нем Второй этаж…Что …

Строительство и проектирование