О чем нужно знать до начала строительства?

На самом деле закон накладывает многочисленные ограничения на «строительную фантазию» застройщика — не везде можно строить дом любой этажности и площади, выбирать архитектурный стиль, произвольно размещать на земельном участке дом и хозяйственные…

Планируя строительство дома, необходимо знать, каковы основные группы нормативных документов, требования, которые необходимо учитывать при проектировании и строительстве жилого дома.

Первой группой нормативных документов, регулирующих строительство, является градостроительная документация. Понятие и перечень градостроительной документации установлены Законом Украины «О застройке и планировании территорий». Согласно части 4 статьи 1 настоящего Закона градостроительная документация – это утвержденные текстовые и графические материалы, которыми регулируется планирование, застройка и другое использование территорий.

Система документации включает в себя (ст. 1 Закона Украины «О застройке и планировании территорий»):

  • схемы планирования территорий – градостроительную документацию, которая определяет принципиальные решения планирования, застройки и другого использования территорий административно-территориальных единиц и их отдельных частей;
  • генеральный план города – градостроительную документацию, в которой указаны принципиальные решения развития, планирования, застройки и другого использования территории города.
  • детальный план территории – градостроительную документацию, которая разрабатывается для отдельных районов, микрорайонов, кварталов и районов реконструкции существующей застройки населенных пунктов.

Важным документом является также проект застройки территорий – документация, которая имеет черты как городской, так и проектной. Проект застройки территорий разрабатывается для строительства комплексов зданий и сооружений.

Для случаев, когда нужно осуществить строительство на территории, для которой ни один из перечисленных выше видов градостроительной документации не утвержден, закон предусматривает выполнение так называемого градостроительного обоснования. Порядок его выполнения предусмотрен ДБН Б. 1.1-4-2002 «Состав, содержание, порядок разработки, согласования и утверждения градостроительного обоснования».

Градостроительное обоснование – это вид градостроительной документации, который разрабатывается для конкретного случая строительства. Градостроительное обоснование (после разработки и утверждения) становится частью документов территориального планирования.

Внимание! На каждом новом уровне разработана и утверждена документация, которая после ее принятия является обязательным при разработке документации более низкого территориального уровня и осуществления любого строительства, в том числе и частного жилого дома.

Все вышеперечисленные нормативные документы разрабатываются на основе и в соответствии с этим основным документом, как Генеральная схема планирования территории Украины (определяет принципы планирования и застройки территории Украины, в соответствии с принятыми программами социально-экономического развития страны). Генеральная макет утвержден Верховной радой Украины (ст. 6 Закона Украины «О застройке и планировании территорий).

На региональном уровне – областей, районов и Автономной республики Крым (АРК) – «правила игры» устанавливаются путем принятия региональных (районных) советов или, соответственно, верховным Советом АРК схемы планирования территории области, региона или ARC (. 7-9 Закона Украины «О застройке и планировании территорий).

Местные же советы (городов, сел, деревень, городов Киева и Севастополя) утверждают генеральные планы населенных пунктов, схемы планирования их территорий и детальные планы территорий (на. 10-13 Закона Украины «О застройке и планировании территорий).
Правовую основу разработки документов территориального планирования и реализации (на ее основе), благоустройство территорий, являются еще и следующие нормативные документы (ст. 20 Закона Украины «О застройке и планировании территорий»):

  • Государственных строительных норм и правил;
  • Региональные правила застройки;
  • Местные правила землепользования и застройки.

О чем нужно знать до начала строительства?

ДБН и Снип

Национальные стандарты, строительные

Общеупотребительным является обозначение этого нормативного документа на украинском языке: ДБН – Державні будівельні норми. Чтобы избежать путаницы, мы также будем использовать это название.

ДБН разрабатывает и утверждает специально уполномоченный орган центральной исполнительной власти по вопросам градостроительства и архитектуры. На сегодняшний день это Министерство регионального развития и строительства Украины (Минрегионбуд). Ранее (в разные периоды истории Украины) функции центрального органа исполнительной власти по вопросам градостроительства и архитектуры выполняем: Государственный Комитет Украинской ССР по делам строительства; Государственный Комитет СССР по делам архитектуры, строительства и охраны исторической среды; Департамент инвестиций и строительства; Министерство по делам строительства и архитектуры; Государственный комитет Украины по делам градостроительства и архитектуры; Государственный комитет строительства, архитектуры и жилищной политики Украины; Государственный комитет Украины по вопросам строительства и архитектуры; Министерство строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства и социальной политики Украины.

Действующим законодательством в области строительства являются также Строительные нормы и Правила (Снип). СНиПы были приняты во времена существования Советского Союза, но работают на территории Украины, если соответствующие ДБН не хватает.

Строительство в Украине также должно учитывать требования таких стандартов, как:

  • Государственные стандарты Украины. На украинском языке эти правила называются Державні стандарти Украины (ДСТУ). Сорт ДСТУ являются Государственные Отраслевые Стандарты (Галузеві стандарти Украины – ГСТУ). Они разрабатываются в случаях, когда требуется государственные стандарты отсутствуют, или, когда необходимо установить требования, которые превышают или дополняют государственные стандарты. Основания, правила разработки и утверждения государственных стандартов регулируются Декретом Украины «О стандартизации и сертификации»;
  • Государственные Санитарные Нормы и Правила, которые разрабатываются и утверждаются Министерством охраны здоровья Украины в соответствии с Законом Украины «Об обеспечении санитарного и эпидемиологического благополучия населения».

Региональные правила установки

Региональные строительные нормы и правила (ст. 21 Закона Украины «О застройке и планировании территорий) разрабатываются на основе типичных местных правил землепользования и застройки, утвержденных специально уполномоченным органом исполнительной власти по вопросам архитектуры и градостроительства.

На сегодняшний день в Украине работают Типичные местные правила землепользования и застройки, утвержденные Приказом госстроя Украины от 10 декабря 2001 г., № 219. Региональные правила застройки для данной территории утверждают, региональных советов или Совета АРК по согласованию с центральным исполнительным органом по вопросам архитектуры и строительства.

Региональные строительные нормы и правила являются обязательными для всех субъектов градостроительства (органов законодательной и исполнительной власти, юридических и физических лиц) на территории соответствующего региона (кроме городов областного значения, республиканского значения, АРК – в случае утверждения в соответствующие советы местных правил землепользования и застройки, а также городов Киева и Севастополя).

Местные строительные нормы и правила
Местные правила застройки в обязательном порядке разрабатываются для городов Киева и Севастополя, городов областного значения, городов республиканского значения, АРК (ст. 22 Закона Украины «О застройке и планировании территорий). Для других городов (деревень, поселков городского типа, городов районного значения) местные правила разрабатываются и утверждаются соответствующими местными советами.

Чего требует от нас закон?
Важность градостроительной документации и других нормативных строительных документов для частного застройщика состоит в следующем. В процессе планирования определенных территорий под жилую застройку могут быть установлены единые архитектурные решения или требования. Они могут касаться этажности жилых домов (градостроительная документация часто устанавливает максимальную этажность застройки), их расположения на участке, и даже стилевых решений.

Так, п. 3.19 ДБН 360-92 («Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений») устанавливает определенные требования, которые необходимо знать до начала проектирования жилого дома. Эти требования следующие:

  • максимальное количество этажей застройки усадебной (а усадебная застройка чаще всего населенного пункта домами), не может превышать четырех этажей;
  • этажность застройки, предельные размеры жилых домов, площадь застройки, требования для хозяйственных построек, их составу, ограждению участков, благоустройству территории устанавливаются местными правилами застройки в зависимости от размера участков, условий инженерного оборудования, инсоляции (условий освещенности) домов и территорий, других законов, региональных традиций;
  • ширину усадьбы по фронту улицы следует принимать в зависимости от планировочной структуры района, рельефа местности, типов жилых домов, хозяйственных построек и гаражей с учетом обеспечения компактности установки усадебной и соблюдения разрывов между зданиями;
  • дома на приусадебных участках следует размещать в соответствии с проектом застройки района и с установленным далеко от красных линий;
  • ограждения земельных участков не должно выступать за красную линию улицы.

Относительно садовых и дачных домиков ДБН 360-92 (п. 3.48) определяет:

  • предельные размеры площади застройки и высоты садового дома и хозяйственных построек на участке определяется уставом садоводческого товарищества или кооператива по согласованию с местными органами архитектуры и градостроительства (районными или региональных). Эти размеры устанавливаются так, чтобы были выполнены условия, с нормами времени инсоляции территорий смежных участков, и было достаточно площади для ведения хозяйственной деятельности на участке;
  • площадь и этажность дачного дома и хозяйственных построек на участке устанавливаются архитектурно-планировочным задания с учетом действующих строительных и других нормативов относительно расстояний и инсоляции домов и территорий смежных участков, а также местных строительных норм и правил.

Избранные комментарии:

Посмотреть все

Александр

2017-08-10
10:39

Закон верховной рады Украины «О планировании и застройке территорий» от 20.04.2000 …

Валера

2017-03-21
14:38

Каковы минимальные размеры жилого дома на его пути?? Заранее спасибо …

О чем нужно знать до начала строительства?

Строительство и проектирование